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고덕강일3단지 본청약 소식에 관심을 두는 사람이 많다. 땅은 공공이 갖고 건물만 분양하는 ‘반값아파트’ 방식이라 분양가가 낮다는 건 알려졌지만, 정확한 일정과 토지임대료까지 아는 사람은 드물다.
서울주택도시공사(SH)가 2026년 10월 16일 낸 입주자모집공고를 기준으로 공급 규모와 접수 일정, 비용 구조까지 확인한 사실로 정리했다.
고덕강일3단지 본청약은 1,305호 규모다
SH는 2026년 10월 16일, 강동구 강일동 일원 고덕강일지구 3단지 토지임대부 분양주택 입주자모집공고를 내고 본청약을 시작했다. 공급 물량은 전용 49㎡ 590호, 59㎡ 715호로 총 1,305호다.
지하 2층~지상 29층, 17개 동으로 지어지는 단지이며, 입주 목표는 2027년 5월 말로 안내돼 있다. 모집공고일은 2026년 10월 16일(금)이며, 세부 평형 구성은 공고문 표에 자세히 나와 있다.
토지는 SH 소유, 건물만 분양받는 구조다
이 단지는 토지임대부 분양주택, 흔히 반값아파트로 불리는 방식이다. 토지는 SH가 그대로 갖고, 수분양자는 건물만 분양받아 소유한다.
거주 기간은 40년이고 재계약을 하면 최장 80년까지 살 수 있다. 전매는 10년간 제한되며, 이 기간에 처분하려면 SH가 되사가는 방식으로 운영된다. 토지만큼은 공공이 계속 쥐고 있는 구조라 일반 분양 아파트와 소유 구조부터 다르다.
건물 분양가와 토지임대료는 따로 낸다
건물 분양가는 전용 49㎡가 약 2억8천만원대, 59㎡가 약 3억9천만원대로 안내됐다. 계약금은 분양가의 10%, 잔금은 90%로 나뉜다.
여기에 매달 내는 토지임대료가 별도로 붙는다. 49㎡는 월 42만원대, 59㎡는 월 51만원대로 책정됐다. 분양가만 보고 ‘2억대에 집을 산다’고 생각하면 매달 나가는 토지임대료를 놓치기 쉽다. 40년을 산다고 계산하면 토지임대료만 누적 2억원을 훌쩍 넘길 수 있어, 건물 분양가와 토지임대료를 함께 더해 실제 비용을 가늠해야 한다.
접수 일정은 특별공급부터 2순위까지 나뉜다
접수는 특별공급(청년·신혼부부·생애최초·신생아) 11월 2~3일, 일반공급 1순위(서울 2년 이상 거주) 11월 4일, 1순위(기타지역) 11월 5일, 2순위 11월 6일 순서로 진행된다.
당첨자 발표는 11월 26일이고, 계약 기간은 2027년 3월 22일부터 4월 2일까지다. 입주는 그다음 해인 2027년 5월 말로 예정돼 있어, 당첨부터 실제 입주까지 반년 넘는 시간이 걸린다. 접수는 모두 SH 인터넷청약시스템에서 진행되고, 접수 가능 시간대는 공고일마다 오전 10시부터 오후 5시까지로 안내돼 있다.
14년 전 마곡지구 반값아파트와 비교된다
서울에 이런 토지임대부 반값아파트가 등장한 건 이번이 처음이 아니다. 2013년 사전예약 당시 2만 명이 몰렸던 사례가 있었고, 그 결과물인 마곡지구 단지가 2026년 8월 입주했다.
마곡지구 단지는 577세대 중 381세대가 반값 물량이었는데, 경쟁률이 73대1까지 올라갔다. 고덕강일3단지는 이 마곡지구 입주 두 달 뒤 공고가 나온 셈이라, 수요가 이어질지 지켜보는 시선이 많다.
2023년 추정 분양가보다 올랐다
고덕강일3단지는 2023년에 사전청약 단계를 먼저 거쳤다. 그때 59㎡ 추정 분양가는 3억5,537만원이었다.
그런데 2026년 10월 16일 확정된 본청약 공고에서는 59㎡ 분양가가 3억9천만원대로 안내됐다. 사전청약 당시 제시된 추정 금액과 본청약 확정 금액 사이에 수천만원 차이가 생긴 셈이다. 토지임대부 분양주택이라도 최종 분양가는 사전청약 때의 추정치가 아니라 본청약 공고 시점의 확정 금액을 기준으로 봐야 한다는 사실을 보여주는 사례다.
자주 묻는 질문
고덕강일3단지 본청약 분양가는 얼마인가요?
전용 49㎡가 약 2억8천만원대, 59㎡가 약 3억9천만원대다. 여기에 월 42만~51만원대의 토지임대료가 별도로 붙는다.
전매는 언제부터 가능한가요?
10년간 전매가 제한된다. 이 기간 중 처분하려면 개인 간 거래가 아니라 SH가 되사가는 방식으로 처리된다.
당첨자 발표와 입주는 언제인가요?
당첨자 발표는 2026년 11월 26일, 계약은 2027년 3월 22일부터 4월 2일까지, 입주는 2027년 5월 말로 예정돼 있다.
거주 기간은 얼마나 되나요?
기본 40년이고, 재계약을 하면 최장 80년까지 거주할 수 있다. 다만 토지임대료는 거주 기간 내내 매달 따로 낸다.
2023년 사전청약 때 가격과 같은가요?
다르다. 2023년 사전청약 추정가(59㎡)는 3억5,537만원이었지만, 2026년 10월 16일 확정된 본청약 공고에서는 3억9천만원대로 올랐다. 사전청약 금액은 확정가가 아니라 추정치였던 셈이다.
